Dom jednorodzinny/Dwa lokale/Dwa dodatki węglowe - Dodatek osłonowy / bon energetyczny / inne dodatki "paliwowe"

[jada]

Czy w domu jednorodzinnym mogą być odrębne lokale?
Według art. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.
W świetle ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Co istotne, spełnienie wymagań lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
Co może przynależeć do lokalu?
Według ustawy do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia – choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane pomieszczeniami przynależnymi. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
Czy własciclielowi wyodrębnionej części przysługuje udział w nieruchomości wspólnej?

Ustawa o własności lokali stanowi także, że w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłas¬ności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Zgodnie z ustawą nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Może nią być też kotłownia, korytarz czy garaż.
Według wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Gdańsku z dnia 19 lutego 2020 r. (sygn. akt: II SA/Gd 600/19), budynek jednorodzinny w momencie jego definiowania dla potrzeb inwestycyjnych, co wynika z art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego, może mieć co najwyżej (nie więcej niż) dwa lokale mieszkalne. Liczba tych dwóch lokali mieszkalnych ma wynikać z logiki rozwiązań projektu budowlanego skonfrontowanej z tym przepisem. Prawo nie zabrania budowy budynków jednorodzinnych przeznaczonych dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny wielopokoleniowej, której potrzeb nie zaspokoiłaby jedna łazienka czy jedna kuchnia.
W wyroku Sądu Okręgowego w Olsztynie – IX Wydział Cywilny Odwoławczy z dnia 7 lutego 2020 r. (sygn. akt: IX Ca 1013/19) wskazano, że w skład nieruchomości wspólnej mogą wchodzić elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie należą do niej te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne lub dach. Tworzą one część nieruchomości określaną mianem współwłasności koniecznej lub przymusowej. Do nieruchomości wspólnej mogą (ale nie muszą) należeć także te elementy, których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru, jak np. piwnice lub strychy.
dr hab. Aneta Suchoń, prof. UAM
Autor dr Aneta Suchoń
Dr hab. Aneta Suchoń, prof. na Uniwersytecie Adama Mickiewicza w Poznaniu - Wydział Prawa i Administracji.

[jada]

Wyodrębnienie lokalu w budynku – nowe zasady
Paweł Puch
Prawnik specjalizujący się w problematyce rynku nieruchomości. Autor licznych artykułów i opinii prawnych. Ma w swoim dorobku także kilka pozycji książkowych. Od wielu lat doradza zarządcom oraz wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym, a także pośrednikom w obrocie nieruchomościami.

Artykuły autora
Wyodrębnienie lokalu to sposób na wykorzystanie potencjału dużego budynku. Dzięki temu możliwa jest sprzedaż poszczególnych części jako niezależnych od pozostałych. Ile lokali można wyodrębnić w nieruchomości mieszkalnej? Jakie przepisy obowiązują w tym zakresie?
Wyodrębnienie prowadzi do samodzielności lokalu. Jednak, aby była mowa o jego odrębności, taka przestrzeń powinna być wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku, przeznaczona do stałego pobytu ludzi, która wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych lokatorów (art. 2 pkt. 2 ustawy o własności lokali). W 2017 i 2018 roku zostały wprowadzone nowelizacje regulujące dotychczasowe luki w przepisach, które skutkowały odmiennymi interpretacjami.
Ograniczenia te dotyczyły przekształcania domów jednorodzinnych w wielolokalowe budynki, czyli powstawania zabudowy niezgodnej z ustaleniami planu zagospodarowania. Wiele kontrowersji budziły także decyzje o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę czy pozwolenia na użytkowanie. Jak to wygląda obecnie?
Wyodrębnienie lokalu w domu jednorodzinnym a teren zabudowy
Przed nowelizacjami ustawy starosta, wydając zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego, badał wyłącznie techniczne właściwości tego lokalu, czyli wydzielenie go trwałymi ścianami. Nie musiał ustalać, czy wyodrębnienie lokalu jest zgodne z rozstrzygnięciami dotyczącymi budynku podjętymi na etapie planistycznym oraz budowlanym.
Orzecznictwo sądów administracyjnych przez lata potwierdzało, że starosta jest związany jedynie definicją zawartą w ustawie o własności lokali. Wynikało z niej, że samodzielne jest lokum wydzielone trwałymi ścianami w przestrzeni budynku. W rezultacie wielokrotnie dochodziło do sytuacji wyodrębniania wielu lokali w budynkach jednorodzinnych, a więc niezgodnie z ich przeznaczeniem.
Co więcej, na terenach z dopuszczalną jedynie zabudową jednorodzinną, niektórzy inwestorzy wznosili budynki jednorodzinne specjalnie po to, by następnie wydzielić w nich co najmniej kilka lokali i sprzedać je jako oddzielne mieszkania. W efekcie na obszarze przeznaczonym wyłącznie do zabudowy jednorodzinnej powstawały budynki wielorodzinne. Zwiększało to intensywność użytkowania terenu, który nie był do tego przystosowany. Skutkiem takich sytuacji był między innymi brak dostatecznej ilości miejsc parkingowych czy odpowiedniej infrastruktury. Jakie zmiany w tym zakresie wprowadziły nowelizacje z 2017 i 2018 roku, które obowiązują do dzisiaj?

[jada]

Nowelizacja z 2017 roku – maksymalnie dwa lokale w domu jednorodzinnym
Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości z 20.07.2017 r. dodała ust. 1a w art. 2 ustawy o własności lokali. Z wprowadzonej regulacji wynika, że ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego lub treścią decyzji o warunkach zabudowy oraz z pozwoleniem na budowę.
Odrębną nieruchomość w budynku jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale. Po zmianie przepisów nie jest już możliwe uznanie, że wydzielenie lokalu jest wyłącznie czynnością techniczną. Musi być ono zgodne z ustaleniami wydawanymi na etapie planowania przestrzennego i nie może stać w sprzeczności z planem budowlanym.
Nowelizacja z 2018 roku – starsze budownictwo i mniejsze ograniczenia
Problemem w praktyce okazało się wydzielenie lokalu w starszym budownictwie w przypadku braku wcześniej wymienionych dokumentów. W związku z tym w 2018 roku została wprowadzona kolejna nowelizacja. Zgodnie z nią wprowadzone rok wcześniej rygory dotyczące wyodrębnienia lokalu nie dotyczą budynków istniejących przed 1 stycznia 1995 r.
Ponadto ograniczenie liczby wyodrębnionych w mieszkalnym domu jednorodzinnym lokali do dwóch nie ma zastosowania do budynków, które wybudowano na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 roku. W związku z rozbieżnościami, jakie pojawiły się po poprzedniej nowelizacji, doprecyzowano, że spełnienie wymagań samodzielności (także tych nowych) stwierdza starosta.
Wyodrębnienie lokalu a sądowe zniesienie współwłasności
Zgodnie ze zmianami wprowadzane ograniczenia dotyczyły także sądowych zniesień współwłasności, w wyniku których dochodziło do wyodrębnienia lokalu. Jeżeli wydzielenie lokum byłoby sprzeczne z powyższymi wymogami, sąd, znosząc współwłasność nieruchomości, nie orzeka o jej podziale przez wyodrębnienie lokalu, a ustala udziały współwłaścicieli w nieruchomości. Regulacja ta ma uniemożliwić obchodzenie wyżej wprowadzonych przepisów przez wnoszenie spraw na drogę sądową.

[jada]

Wyodrębnienie lokali mieszkalnych w domu jednorodzinnym
Ekspert radzi

Według rzymskiej zasady prawnej „superficies solo cedit”, co należy tłumaczyć „To, co jest na powierzchni, przypada gruntowi”, własność budynku (oraz innych rzeczy połączonych z gruntem) wzniesionego na gruncie, związana jest z własnością tego gruntu. W obowiązującym prawie polskim zasada ta doznaje licznych wyjątków. Dla przykładu, w myśl art. 46 § 1 ustawy kodeks cywilny (dalej: k.c.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takim przepisem szczególnym jest art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) który stanowi, iż samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Aby jednak lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu, mógł stać się przedmiotem odrębnej własności, musi spełnić przesłankę samodzielności, zdefiniowaną w art. 2 ust. 2 u.w.l.:

1) musi to być izba bądź zespół izb,
2) musi być wydzielony trwałymi ścianami,
3) powinien znajdować się w obrębie budynku,
4) musi być przeznaczony na stały pobyt ludzi (w przypadku lokali o innym przeznaczeniu – odpowiednio spełniać wymogi niezbędne dla wykorzystania lokalu zgodnie z przeznaczeniem),
5) musi służyć zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (w przypadku lokali o innym przeznaczeniu – odpowiednio służyć zaspokajaniu innych potrzeb, zgodnie z przeznaczeniem lokalu).

Należy jednak mieć na uwadze, iż istniejące przepisy prawa ograniczają możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali w jednorodzinnych budynkach mieszkalnych. Innymi słowy, nie każdy lokal w domu jednorodzinnym będzie mógł stanowić przedmiot odrębnej własności. Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego, przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Ponadto kwestia dopuszczalnej ilości samodzielnych lokali w budynku mieszkalnym jednorodzinnym uregulowana została przez ustawodawcę w art. 2 ust. 1c u.w.l. Zgodnie ze wskazanym przepisem, odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r.

Wprowadzenie art. 2 ust. 1c do ustawy o własności lokali stanowiło próbę jednoznacznego rozstrzygnięcia problemów, które występują w praktyce i które są związane z budową domów faktycznie wielorodzinnych w miejscach, które są przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne. Co jednak istotne, ograniczenie powyższe nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem 11 lipca 2003 r. W tym właśnie dniu, tj. 11 lipca 2003 r., weszła w życie nowelizacja Prawa budowlanego, którą w art. 3 pkt 2a wprowadzono do ustawy powyżej wskazaną definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Definicja ta została przeniesiona z rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 14.12.1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 140 ze zm.), ponieważ zamieszczenie tej definicji w rozporządzeniu, zamiast w ustawie, było przekroczeniem delegacji ustawowej.

[jada]

Obecnie przepisy jednoznacznie definiują, że budynki mieszkalne jednorodzinne, które zostały wybudowane na podstawie pozwoleń na budowę sprzed 11 lipca 2003 r., mogą być traktowane odmiennie niż takie budynki, które zostały wzniesione później. Zatem, jeżeli dany jednorodzinny budynek mieszkalny został wybudowany zgodnie z wówczas obowiązującym planem miejscowym (w oparciu o decyzję o pozwoleniu na budowę, która została wydana przed ww. dniem 11.07.2003r.), to ograniczenie dotyczące maksymalnej liczby wyodrębnionych lokali w budynku nie ma zastosowania. W takim przypadku istnieje możliwość wyodrębnienia w budynku tylu samodzielnych lokali, ile dopuszczał ówcześnie obowiązujący plan miejscowy.


Wyodrębnienie lokali w budynku mieszkalnym jednorodzinnym

Z przepisu art. 2 ust. 1a u.w.l. wynika, że ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Powyższego nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą (ust. 1b).

Wobec wprowadzenia ww. przepisu ust. 1a, starosta, wydając zaświadczenie o samodzielności lokalu, musi mieć wgląd we wszystkie decyzje wydane w toku procesu inwestycyjnego. Wydając ww. zaświadczenie, starosta powinien zbadać zgodność inwentaryzacji powykonawczej budynku z projektem architektonicznym, pozwoleniem na budowę oraz decyzją o warunkach zabudowy (w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) albo miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Obecnie nie ma już wątpliwości, że organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu ma kompetencję do badania, czy oprócz kryteriów o których mowa w art. 2 ust. 2 u.w.l, dana inwestycja jest zgodna z zapisami planu miejscowego (zob. Art. 2 WłLokU red. Osajda 2020, wyd. 8/Jelonek-Jarco, Legalis).

W sytuacjach, gdy dany lokal miał być wydzielony w budynku, który powstał przed dniem wejścia w życie tego przepisu, tj. przed 11.09.2017 r., a brak było dokumentacji planistyczno-budowlanej, badanie spełnienia przesłanek, określonych w art. 2 ust. 1a u.w.l., było w zasadzie niemożliwe. Dlatego też do art. 2 u.w.l. został dodany ust. 1b, z którego wynika, iż ww. przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków, które istniały przed dniem 01.01.1995 r. lub budynków wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przez tą datą. Jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy nowelizującej, na mocy której wprowadzono ust. 1b, ww. utrudnienia w badaniu przesłanek z art. 2 ust. 1a były utrudnione z uwagi na fakt, iż „powszechny obowiązek przechowywania dokumentacji technicznej obiektu budowlanego, w tym pozwoleń na budowę, istnieje od 1.1.1995 r., tj. od dnia wejścia w życie ustawy z 7.7.1994r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.). (…) Powyższe pozwoli zagwarantować, że uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu na nowych zasadach dotyczyć będzie wyłącznie budynków realizowanych na podstawie przepisów ustawy z 7.7.1994r. Prawo budowlane, tj. takich w stosunku do których istnieje obowiązek przechowywania dokumentacji budowlanej” (zob. Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali z dnia 10.04.2018 r., RPU VIII, poz. 2510).

Reasumując, co do zasady w budynku mieszkalnym jednorodzinnym można wydzielić maksymalnie dwa samodzielne lokale mieszkalne, przy czym zasada to doznaje istotnych wyjątków uregulowanych w ustawie o własności lokali.


Joanna Bacior - Radca Prawny, Prawnik Zarządzający Kancelarii Radcy Prawnego Joanny Bacior.

[jada]

Na początku należałoby określić status domu. Jeśli jest to dom jednorodzinny, to nie będzie możliwe wydzielenie z niego trzech odrębnych lokali. Zgodnie bowiem z art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane ( tekst jednolity Dz. U. 2016.290 z dnia 2016.03.08 z późn. zm.)
Przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Jak widzimy przepis ten wyraźnie zakazuje wydzielania w domu jednorodzinnym więcej niż dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych. Również w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalił się taki pogląd.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 31 lipca 2014 roku, Sygn. Akt. III SA/Gd 237/14, stwierdził „Skoro wyraźny przepis prawa uniemożliwia wyodrębnienie więcej niż 2 lokali w domu jednorodzinnym, to dopóki budynkowi przysługuje status takiego domu, uznać należy za niedopuszczalne wydanie zaświadczeń o samodzielności większej liczby lokali.”
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 7 września 2016 roku, sygn. Akt II SA/Kr 755/16 orzekł:

„1. Z definicji art. 3 pkt 2a p.b. wynika zakaz wydzielania w budynku mieszkalnym jednorodzinnym więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. W innych przepisach prawa brak jest odmiennej regulacji określającej znaczenie pojęcia budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Określenia takiego brak w szczególności w przepisach u.w.l.
2. Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawarta w p.b. nawiązuje jednak do unormowań u.w.l. w ten sposób, że odwołuje się do "wydzielania lokali mieszkalnych", co stanowi domenę tej właśnie ustawy. Skoro tak, to względy spójności systemu prawa nakazują uwzględniać przy stosowaniu przepisów u.w.l. dotyczących wydzielania lokali w domu jednorodzinnym ustawową definicję takiego domu z p.b.”
Podział jednorodzinnego domu mieszkalnego na dwa samodzielne mieszkania jest możliwy pod warunkiem spełnienia określonych przepisami prawa przesłanek. Przede wszystkim musi występować techniczna i prawna możliwość podziału nieruchomości.
Wszelkie regulacje w tym zakresie określone są przepisami ustawy z dnia 24czerwca 1994 roku, o własności lokali ( Dz. U. 2015.1892 tekst jednolity ) Zgodnie z art. 2 tejże ustawy odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal mieszkalny, a takim, w rozumieniu ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Pomieszczania pomocnicze to kuchnia i łazienka, które muszą być częścią całego lokalu, gdyż służą one zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu takiego mogą również przynależeć jako jego części składowe inne pomieszczenia, nawet jeśli są usytuowane poza budynkiem głównym. Może to być np. garaż, komórka, itp.

[jada]

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 lutego 2017 roku, Sygn. Akt II OSK 1458/15 stwierdził, iż
„1. Samodzielny lokal mieszkalny ma spełniać wymagania do korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem, przy uwzględnieniu stałego przebywania w nim ludzi, bez konieczności korzystania z innych samodzielnych lokali oraz sprostać wymaganiom obrotu cywilnoprawnego.
2. Analiza treści art. 2 ust. 2 ustawy z 1994 r. o własności lokali wskazuje jednoznacznie, że kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest samodzielność lokalu. Jest to jedyna przesłanka, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się odrębną nieruchomością.
3. Lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (mieszkańca)”
Prawo - ekspert muratordom.pl